Лужковские метры

Последние несколько дней стали для московских властей прорывом в области генерации идей, связанных с жилищным и офисным строительством. Согласно планам мэрии, арендаторы займутся ремонтом офисов, строители будут работать в промзонах, а некоторых очередников выкинут из очереди на жилье.

В ближайшее время испустит дух традиция, согласно которой свободные московские участки чаще всего отдаются под коммерческие проекты независимых застройщиков. Теперь эти территории, по предложению мэра Москвы Юрия Лужкова, пустят в первую очередь на выполнение городского заказа, которому традиционного не хватает земли и привычной для российских девелоперов рентабельности, выражающейся двузначными цифрами.

Кроме того, в соответствующее постановление, где будут перечислены участки горзаказа, попадет, по данным газеты "Коммерсант", до двух тысяч гектаров промышленных зон. Таким образом, каждый десятый гектар промзон будет отдан под муниципальное жилое и офисное строительство. На этом процесс превращения предприятий в жилье не закончится - к 2020 году ожидается, что из 20 тысяч гектаров промышленных земель свой статус потеряют шесть.

Девелоперам же придется самостоятельно выкупать несвободные земли промзоны у нынешних владельцев. Предположительно, это сократит их прибыль, но мало отразится на ценах, так как на рынке появится большое количество дешевых домов от мэрии. Правда, чтобы такие дома появились, нужны большие деньги.

По оценкам издания, речь идет от 50 миллионах квадратных метров жилья, что при себестоимости в тысячу долларов за квадратный метр означает - для масштабной застройки необходимы полсотни миллиардов долларов. Часть из них принесут независимые застройщики - с 2008 года город будет получать свою долю в новых домах деньгами вместо квартир.

Другим источником столь необходимых дефицитному московскому бюджету денег станут арендаторы. Однажды правительство столицы уже предлагало им ремонт ветхих офисов с последующим ростом арендной платы в несколько раз. Но тогда бизнесмены оказали серьезное сопротивление.

Теперь ситуация изменилась. Нежилой фонд столицы настолько обветшал, что, по словам главы департамента имущества города Владимира Силкина, которые приводит газета "Время новостей", выгоднее продать старые и построить новые здания. Денег на ремонт нет, а программа реновации провалилась. Из запланированных еще в 2004 году 115 объектов удалось реконструировать и отремонтировать только 23.

Свежая идея заключается в том, чтобы переложить расходы на ремонт и реконструкцию зданий на самих арендаторов. Московские власти в обмен предлагают предпринимателям некие "арендные каникулы". В чем они будут заключаться, точно не известно, но скорее всего - в зачете расходов в качестве арендной платы, а также предоставлении льгот по оплате.

Эти самые льготы по оплате могут оказаться своеобразными. Дело в том, что после ремонта офиса его потенциальная арендная плата вырастет. Таким образом, льготой можно считать даже ситуацию, если арендная ставка будет сохранена на прежнем уровне. Зато если старый арендатор потом покинет здание, новому придется платить уже по высокой ставке.

Эта нехитрая мысль должна принести властям города достаточно средств для введения в эксплуатацию новых площадей, в том числе и полусотни деловых центров, предназначенных для малого бизнеса, которые мэрия пообещала построить в течение трех лет в городе. Заодно можно будет выселить арендаторов с первых и из полуподвальных этажей жилых домов. Надо думать, их поселят в мансардах нежилых московских зданий - такой проект на деньги частных инвесторов тоже готовится в Москве.

Кстати о жилых домах. Граждан тоже ждет идея-сюрприз.

В очереди на квартиру в Москве стоит свыше 180 тысяч человек, пишет издание "Газета". В 2005 и 2006 году квартиры получили только 8 процентов очередников. Такими темпами окончания очереди придется ждать более 20 лет. Да и сейчас квартиры получают граждане, вставшие в очередь поколение назад.

С очередями можно бороться по-разному, но все методы сводятся к увеличению предложения или сокращению спроса. Так как построить в достатке новых домов в кратчайшие сроки вряд ли удастся, власти города, одобрив итоги выполнения городских жилищных программ в 2006 году и планы на 2007-2008 годы, решили немного ужать очередь. Их логика такова: среди изменившихся за 20 лет вещей могут оказаться и основания для предоставления жилых помещений. И граждане, уже получившие квартиру или переехавшие, из очереди исчезнут.

Пересчитывать очередников будут два года. Коснется нововведение в первую очередь тех, кто встал в очередь до 1 января 1992 года. Впрочем, поуменьшится и счастье граждан, чья очередь на жилье уже подошла. В ближайшее время их начнут селить вместо панельных в дома из монолитного кирпича, что хорошо, но в квартиры с жилплощадью, четко соответствующей законному минимуму - а это очень плохо.

Таким образом, из общей очереди москвичам стоит перескочить в другие, образованные недавно жилищные программы и программы льготной ипотеки. Там длина очереди пока не столь велика, но и условия жестче.

Инициативы московского правительства вызвали неоднозначную реакцию и у застройщиков, и у арендаторов, и у граждан. Однако стоит вспомнить, что вот уже несколько месяцев рынок столичного жилья переживает стагнацию, не в силах сдвинуться с рекордных 4200 долларов за квадратный метр, последние годы спрос на офисы значительно превышает предложение, а очередников некуда селить, потому что огромное количество квартир куплено частными инвесторами про запас.

Московский рынок недвижимости давно несвободен, его зарегулировали и девелоперы, постепенно делающие из города самый дорогой в мире офисный комплекс, и власти, пытающиеся сэкономить на каждом квадратном метре. Стоит подумать о другом - что произойдет в 2020 году, когда подойдет очередь на жилье современных нам граждан, а все ненужные промзоны будут превращены в бюджетные жилые комплексы. Заселенные под завязку.