Вне категорий
Руководствуясь современной классификацией офисных помещений, особняки сложно отнести к какой-либо категории – даже в этом случае подобные объекты "держатся особняком". Вообще, мнения специалистов рынка расходятся: одни полагают, что особняки по своим основным характеристикам соответствуют офисам классов "А" или "В", а отличие их от современных деловых центров заключается лишь в отсутствии профессионального управления зданием. Другие считают, что офисные особняки достойны отдельной категории, поскольку каждый из них слишком индивидуален. Кроме того, в характеристиках большинства таких объектов существуют несоответствия современным требованиям (главным образом имеются в виду планировки, а также инженерное оборудование, системы кондиционирования, пожаротушения и т.д.), но при этом особняки относятся к высшему ценовому сегменту офисной недвижимости.
Точного определения у офисных особняков тоже нет. Если собрать мнения специалистов рынка коммерческой недвижимости воедино, то можно получить примерно следующее представление об этом типе офисов: особняк – отдельно стоящее здание, предположительно подходящее для размещения одной компании (а на практике - нередко двух-трех компаний). Это может быть дом старой постройки, но не являющийся памятником архитектуры, либо старинное здание, обладающее архитектурной ценностью, или же относительно новое строение, расположенное в центре города и органично вписанное в архитектурную среду, но не являющееся объектом культурного наследия. Как правило, особняки – малоэтажные здания (не выше пяти этажей), общей площадью от 500 до 3000 квадратных метров. Обычно в особняках размещаются компании (или филиалы компаний), в которых работают от 50 до 300 сотрудников.
Грамотно реконструированные объекты, как правило, сдаются по арендным ставкам в верхней границе ценового диапазона для офисных помещений класса "В+" и "А", поскольку отличаются хорошим расположением, неплохими инженерно-техническими характеристиками (такими, как высокий уровень нагрузки на перекрытия, высота потолков), а также просторной прилегающей территорией. Наиболее престижные и качественные объекты, расположенные в пределах Садового кольца, характеризуются очень высокими ценовыми показателями – арендные ставки на помещения в этих зданиях могут достигать 2500 – 2800 долларов за квадратный метр в год (включая НДС и эксплуатационные расходы).
Диапазон запрашиваемых цен продаж по разным данным составляет примерно 10 - 15 тысяч долларов за квадратный метр. В отдельных случаях цена продажи офисных площадей в особняке может превышать 25 тысяч долларов за квадратный метр (как, например, в особняке в переулке Сивцев Вражек, д. 25/9). Однако более точных цифр специалисты рынка в настоящее время не называют. "Если говорить об общей тенденции, то многие здания, выставляемые ранее на продажу, большинство собственников сейчас предпочитают снимать с рынка в ожидании прояснения ситуации, - комментирует региональный директор департамента аналитики компании Colliers International Ольга Ясько. – Некоторые владельцы используют другой вариант: оставляют здание на рынке, но "закрывают ставку" - для обсуждения только с конкретным потенциальным покупателем".
Восстанавливай и властвуй
В сегменте офисных объектов, расположенных в особняках, существует достаточно высокий дефицит предложения, поскольку строительство современных особняков практически не ведется - рост объема предложения происходит только за счет реконструкции. В то же время здания старой постройки пользуются стабильным спросом на рынке.
По наблюдениям Ольги Ясько, обычно "жильцами" данного типа офисов становятся компании, стремящиеся произвести особое впечатление, подчеркнуть так называемый "консерватизм" своего бизнеса, верность традициям и так далее. К ним, в первую очередь, относятся банки, которые нередко покупают особняки в собственность - для размещения филиалов. Довольно часто в особняках размещаются сравнительно небольшие, молодые компании консалтингового сектора и сферы услуг, которые хотят завоевать хорошую репутацию на рынке. Зачастую нижние этажи особняков занимают рестораторы и ритейлеры, размещая там кофейни, бутики, ювелирные магазины, сувенирные и антикварные лавки. Помещения в особняках, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, могут занимать как общественные организации, музеи и выставочные залы, так и всевозможные городские структуры: от организаций сферы ЖКХ до райотделов милиции.
Объем площадей во всех особняках, расположенных в центре Москвы (включая и не реконструированные здания) специалисты компании Colliers International оценивают примерно в 550 тысяч квадратных метров. На качественные офисные здания категорий "А" и "В" в данном объеме приходится около 390 тысяч квадратных метров.
Отдельная категория особняков – здания, являющиеся памятниками архитектуры. Эксперты отмечают, что желающих приобрести такие здания довольно много, но возможности это сделать у них в настоящий момент нет. "Потенциальные арендаторы и покупатели стремятся занять помещения именно в старинных объектах, строительство которых велось еще в те времена, когда к архитектуре предъявлялись самые строгие требования, - отмечает директор департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. - Как правило, офисные особняки используют для представительских целей: небольшое здание с уникальной архитектурой и исторической ценностью подчеркивает индивидуальность компании". Однако пока немногие могут похвастаться собственным особняком, являющимся объектом культурного наследия – в Москве всего несколько десятков памятников находятся в частной собственности. В первую очередь потому, что на протяжении нескольких лет сделать такое приобретение было в принципе невозможно: в Москве и Санкт-Петербурге до сих пор еще действует мораторий на продажу исторических зданий, несмотря на то, что такая возможность предусмотрена Законом "Об объектах культурного наследия РФ". Впрочем, не исключено, что в ближайшее время запрет на продажу московских памятников архитектуры будет снят. В начале ноября мэр столицы Юрий Лужков внес на рассмотрение в Мосгордумы законопроект, устанавливающий правила продажи исторических зданий, согласно которому новые владельцы обязаны будут восстанавливать и сохранять приобретенные ими архитектурные памятники.
Пока сложно сказать, насколько возможность обзавестись историческим особняком "окажется по карману" потенциальным покупателям. Покупка и последующая реконструкция особняков предполагает серьезные затраты - гораздо большие, чем на покупку современного офисного объекта. И, вероятнее всего, использование исторического здания будет иметь ряд ограничений. Можно предположить, что самое простое из возможных условий - сохранение фасадов, поскольку фасад не влияет на внутреннюю планировку. Однако ограничения по сохранению интерьеров существенно сужают круг возможностей. В частности, разместить в таком здании представительство компании уже будет довольно затруднительно. Ведь специфическая планировка и исторические интерьеры практически не приспособлены для организации современных офисов.
